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一手房市场以价换量二手房成交稳中回暖

发布时间:2019-08-16 19:03:02 编辑:笔名

  东方袁家福 月2道:从上海二手房指数办公室获悉:上海新普通商品住房标准自 月起实施的利好消息极大推动了购房人气,加上一手房市场呈现“以价换量”良好势头,先签约后过户的刚性需求明显增多,二手房市场成交出现稳中回暖迹象。

  同比几近走平板块波动再现

  2012年2月,上海二手房指数为2581点,较上月下降2点,环比下跌0.07%,跌幅比上月缩小0.05个百分点。2012年2月指数与去年同期相比,仅微弱上涨0.04%,同比近乎走平。在连续5个月下跌后,上海二手房指数跌回一年前。

  在指数系统检测的所有板块中,61%下跌, 5%走平,4%上涨。上海二手房指数办公室认为,春节后二手房市场延续冷清,但从2月16日新普通住房标准宣布 月落地后推动了人气,加上一手房市场再现“以价换量”,二手房成交逐渐回升,改善型刚需者陆续回探价格呈现跌幅缩小板块波动扩大的态势,区域价格跌幅接近平均。

  影响2月市场走势的政策背景是: 月1日起,上海执行新的普通住房价格标准;央行宣布自2月24日起,今年以来存准率首次下调0.5个百分点;沪上部分银行主动回调首套房贷款利率,并缩短审批放款周期;2月28日晚上海市房管局紧急下发通知称,严格执行住房限售政策,回应之前“松绑”一说。

  区域跌幅趋向平均

  经统计,2月,市区全部8个区下跌0.07%,跌幅比上月缩小0.08个百分点。4个市中心区及浦东陆家嘴2月下跌0.06%,跌幅比上月缩小0.06个百分点。其中,静安下跌幅度最大,下跌0.11%,黄浦和徐汇次之,均下跌0.06%,长宁跌幅最小,微跌0.01%。随着楼市调控向深度延伸,市中心高端物业抛盘量明显增多,且以投资客抛售居多,议价空间也较大。但由于高端物业买卖不在新普通住房标准放宽首套房贷松动等优惠政策“普照”范围内,只有满足好房价格又有松动的基本条件,才会打动改善型实力买家出手。而总体来说,高端二手房源的降价动力依然不足。

  2月市区中低端市场成交房源多为婚房和置换需求,150万-200万元的次新房受关注度较高。普陀虹口以及宝山市区部分等区域2月带看量明显增多。

  新兴城区2月下跌0.08%,跌幅比上月缩小0.02个百分点。2月中旬以后,新兴城区二手房带看量环比上升50%以上,带动成交率先复苏。成交集中于总价150万元以下的低端物业。购房者以自住和刚需为主,闵行宝山松江近市区部分价格分别下跌0.09%0.0 %和0.02%。不过,二手房略现与一手房不同的趋向,即一手房降价个案增多降幅扩大,但二手房市场在部分卖房者坚守之下,降价趋缓,甚至出现个别板块提价。

  非新兴中心城区2月下跌0.07%,跌幅比上月缩小0.05个百分点。金山下跌0.09%,崇明和奉贤均下跌0.0 %。

  先签约后过户增多

  经统计,2012年2月全市128个板块中,下跌78个,持平45个,上涨5个。下跌板块2月平均下跌0.1 %,跌幅比上月缩小0.27个百分点。下跌板块增多,但跌幅均未超过0.20%。跌幅最大的板块为浦东外环和惠南板块,均下跌0.20%,这是因为这两个板块地段偏远,且无轨交等配套利好支撑,外来刚需进入势头减弱。其余板块分布较为分散,下跌也多为业主理性报价促进成交。虽然挂牌价松动不大,但受惠于新普通住房标准政策,业主将“到手价”改为“成交价”,变相跌价5%左右。老工房集中板块此类成交较多,如闸北新客站徐汇龙华普陀万里分别下跌0.19%0.18%和0.17%。

  月1日起执行新普通住房标准的消息一公布,内环和内外环区域纳入新普通房比例大增,成为受惠较多的区域,由此激起刚需客回探市场的 ,纳入新普通房后税费减少,也使得房价下跌趋缓,走平增多。2月下旬,由于消息公布离实施还尚有时日,导致看客多成交少,成交放量不明显。据二手房指数办公室调查,此标准一出台,一些介于标准上下的二手房,开始变相调整价格,以新普通住房面目迎接刚需客,甚至部分交易转为“半吊子”,先签约,等到 月后再过户交易。

  持平板块多分布于中外环。第一,中外环大量面积小总价低的老工房能够达到新普通住房标准,这类处于临界点标准的业主和购房者选择等待。如普陀桃浦闵行梅陇宝山上大等板块持平。第二,虽然部分刚需房源总价已经跌至购房者可接受的范围,但一手房供应降价潮尚未全面启动,购房者仍在比较中观望。第三,资金雄厚的业主心态淡定,年后急需资金周转的业主减少,等得起的业主对卖房兴趣大减。

  上海二手房指数办公室认为,2月二手房成交量的回升并非表明刚需客户已经全面回归,大部分不受限购制约的刚需客仍然选择观望。在这种市场情绪下,一二手房价格倒挂再次转化为二手房“慢一拍”,一手房降价范围扩大,但二手房“拉锯”加大,甚至出现小部分价格反涨;2月指数同比走平,区域跌幅趋向平均,但板块波动重现。随着 月新版普通住房标准实施,去年下半年积压的购房需求开始释放,寻觅合适房源和入市时机。

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